¿Vendiste tu vivienda con pérdidas? ¡Si pagaste plusvalías reclámalas!

Impuesto municipal de plusvalía
Muchos propietarios de viviendas inmersos en un mar de deudas en plena crisis económica, se vieron obligados a vender sus propiedades por un valor inferior al que ellos mismos adquirieron en su momento.
No solo con éstas, sino que además de vender sus propiedades minusvaloradas, tuvieron que hacer frente al pago de la plusvalía municipal.
Después del pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre esta problemática a favor de los propietarios que vendieron por debajo del coste inicial, los Ayuntamientos están desbordados con la cantidad de reclamaciones que están presentando los afectados.

¿Qué es el impuesto de Plusvalía Municipal?

Se encuentra regulado en los artículos 102 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo).
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos, en el supuesto de compraventas, donaciones y herencias. Grava cualquier transmisión de la propiedad.
Esta es la teoría, la práctica de los Ayuntamientos es que no tienen en cuenta la plusvalía o minusvalía del inmueble. El caso es que para los ayuntamientos toda persona que venda su propiedad tendrá que pagar el impuesto independientemente de si ha tenido pérdidas en la venta o no.
Sobre dicha circunstancia se ha pronunciado el Tribunal Constitucional considerando este impuesto inconstitucional en los casos en que los vendedores hayan sufrido pérdidas en la venta, ya que el hecho imponible de este impuesto es el efectivo incremento del valor del terreno urbano.

Obligados a vender sus propiedades por un valor inferior por la crisis

¿Quién paga el impuesto de Plusvalía?

El vendedor, sin perjuicio de que las parte intervinientes hayan pactado otra cosa (art. 106.1 apartado b del TRLRHL).
 En virtud de nuestro Código Civil, las partes contratantes pueden pactar que el obligado a pagar sea el comprador, siempre que sea este acuerdo no vulnere los textos legales de protección de consumidores y usuarios, tal y como han indicado dos sentencias del Tribunal Supremo el 25 de noviembre de 2011 y 12 de marzo de 2014.
Eso sí, la Administración Tributaria considerará como sujeto pasivo del impuesto y por lo tanto el obligado de cumplimiento al vendedor, independientemente de lo que haya pactado en cuanto al pago del mismo.
Por otra parte, el artículo 106.2 del TRLRHL dice que en caso de que el vendedor no sea residente español, la obligación de pago se invierte convirtiéndose en el sujeto pasivo el comprador, que será quien asuma el pago del impuesto.
En último lugar, el pago del impuesto en el caso de herencias y donaciones tendrá que ser asumido por quienes reciben el bien inmueble.


¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?

Se toma como referencia el valor catastral del inmueble y el tiempo que ha transcurrido desde la compra hasta la venta del bien en cuestión.
El problema radica en que los valores catastrales han aumentado a lo largo de los años, mientras que los precios de mercado han ido decayendo, y ante esto los Ayuntamientos están tomando como referencia a la hora de calcular el impuesto el valor catastral.
Como hemos explicado anteriormente, al Ayuntamiento poco le importa si el vendedor ha tenido pérdidas o no en la venta, simplemente se limita a multiplicar el valor catastral por un coeficiente en función de los años transcurridos desde la adquisición del bien hasta su venta.
El tipo impositivo viene regulado en las Ordenanzas Municipales de las distintas localidades.
Ejemplo:
Las Palmas de Gran Canaria revaloriza en un 3% el precio de la vivienda calculado sobre el valor catastral actual, que se multiplica por los años transcurridos desde la compra hasta la venta.

Las personas que no hayan obtenido beneficios en la venta de su inmueble estarán exentas del pago de este impuesto.

¿Porque el Tribunal Constitucional falla en contra de pagar las Plusvalías en ventas con pérdidas?

El Tribunal Constitucional en Mayo de 2017 declaró nulos tres artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, concretamente el 107.1, 107.2 a) y 110.4.
A continuación los motivos por los que el TC ha declarado este impuesto inconstitucional en el caso de pérdidas en la venta de un inmueble:
  1. Es contrario a la Constitución Española, específicamente en su artículo 31 que dice lo siguiente: “todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.
  2. Se grava el incremento del valor del terreno no la transmisión en sí misma, por lo que la transmisión tiene que ir ligada a un aumento real y efectivo del valor del terreno.

 Qué consecuencias tiene la sentencia del Tribunal Constitucional.
Las personas que no hayan obtenido beneficios en la venta de su inmueble estarán exentas del pago de este impuesto.

El tributo seguirá vigente y es aplicable para los casos opuestos, es decir, para los que han tenido ganancias en la venta.

Hasta la fecha de dicha sentencia del Tribunal Constitucional si vendías tu piso tenías que pagar el impuesto de plusvalía tanto si la operación dio beneficios o pérdidas.

Vendí mi vivienda ¿qué impuestos tengo que pagar?

  1. La ganancia patrimonial, que dependerá del valor de la compra y de la venta. Si hay beneficio, se tributará por él en la declaración de la renta.

  1. Plusvalía municipal. Recaudada por los Ayuntamientos y tiene que ser abonada en caso de beneficio en el plazo de 30 días hábiles desde el momento de la venta.

Me desahuciaron ¿puedo reclamar la plusvalía pagada?

Alarmante la situación de aquellos que han sido desahuciados por el Banco y además el Ayuntamiento les reclama el pago de la plusvalía municipal.

Igual de alarmante es el pago de este impuesto en supuestos de daciones en pago, donde la totalidad de las operaciones se realizan muy por debajo del valor de adquisición inicial.

Según el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, las personas desahuciadas están exentas de pago del impuesto. La realidad es que esta norma no se aplica, y en los pocos casos en los que sí sólo lo es para la vivienda habitual y además que no tengan más patrimonio.

Por lo tanto, para las segundas viviendas, oficinas y locales de negocio no es aplicable el caso anterior. Hasta ahora tenían que hacer frente al impuesto o de lo contrario eran sancionados con una multa considerable.

Con la sentencia del Tribunal  Constitucional si puedes reclamar si como ha sido habitual el valor final fue inferior al de compra.


Desahucio, si puedes reclamar si como ha sido habitual el valor final fue inferior al de compra.

Mi vivienda es de protección pública ¿puedo reclamar la plusvalía pagada?

Las viviendas de VPO están tasadas y tienen un precio marcado de venta, por lo que los propietarios de estas viviendas no pueden vender al precio que ellos quieran.

Normalmente este precio suele ser el mismo que el de la venta inicial.

Por lo expuesto, si los propietarios de VPO han vendido igual o a un precio por debajo del valor de venta inicial, no tendrán que abonar la Plusvalía Municipal.



¿Cómo puedo reclamar?


En primer lugar tendremos que pagar el impuesto para evitar futuros intereses de demora, sanciones etc.

Y en segundo lugar, presentamos una reclamación en el Ayuntamiento correspondiente solicitando la devolución de lo pagado por el impuesto. En dicho escrito se hará constar absolutamente todos los datos de la transacción, y lo más importante: el importe del impuesto.


Viviendas VPO vendida precio por debajo del valor de venta inicial, no abonan la Plusvalía.

Comprueba cuanto pagaste de Plusvalía.

Es muy importante comprobar si efectivamente hemos tenido pérdidas en la transacción, para posteriormente solicitar la devolución de lo abonado dentro del plazo de 4 años de la Ley General Tributaria.

Una información importante para mucha gente ¡comparte!


© Acerina Almeida Castro