¿Tu banco no responde? ¡Reclama cláusula suelo + gastos hipoteca!

Reclamar cláusula suelo y gastos hipoteca
Si te acogiste al Real Decreto del Gobierno, llega el momento de saber jugar las cartas que están a tu disposición.
Los plazos finalizan y en este post te voy a mostrar las claves para que reclames todo tu dinero minimizando los riesgos al máximo.
Si esperabas encontrar solución a lo que tu banco te cobró de más por la cláusula suelo, tienes que saber que según El Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero del Gobierno el procedimiento extrajudicial ha concluido sin acuerdo en estos casos:
1º- Si el banco ha rechazado expresamente tu solicitud.
2º- Si finaliza el plazo de tres meses sin comunicación alguna por parte del banco.
3º- Si no estás de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver por parte del banco o rechazas la cantidad ofrecida.
4º- Si transcurrido el plazo de tres meses no te han ingresado de modo efectivo la cantidad ofrecida.
Si encajas en uno de estos cuatro supuestos es el momento de iniciar la vía judicial, y reclamar las cantidades cobradas de más por la cláusula suelo y además recuperar los gastos de formalización de hipoteca, o al menos una parte de ellos, que en su día pagaste por tu hipoteca.

Pero en primer lugar, analiza cómo te afecta la cláusula suelo y todo el dinero que estás perdiendo.

1º- Cláusula suelo


¿Cómo funciona la cláusula suelo?


En el siguiente video puedes ver gráficamente cómo funciona la cláusula suelo.


¿Qué cantidad estás perdiendo con la cláusula suelo?


El Euribor es el tipo de referencia en España y de él depende la cuota mensual que pagamos de nuestra hipoteca.

Si sube el Euribor sube nuestra cuota hipotecaria, si baja debería bajar nuestra cuota.

Sin embargo esto no ocurre en millones de escrituras ya que los bancos impusieron las cláusulas suelo. Esta cláusula establece un interés mínimo que tenemos que pagar en nuestra cuota hipotecaria.

Si baja el Euribor debería bajar la cuota de nuestra hipoteca


De esta manera se impide que todo el mundo se pueda beneficiar de las bajadas del Euribor.

Con un sencillo ejemplo que podemos obtener con la calculadora del Banco de España lo veremos prácticamente:


CASO PRÁCTICO:

-Hipoteca de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 20 años.
-Interés de Euribor + 1.
-Cláusula suelo del 3%.
La cuota resultante a pagar desde 2009 es de 831,9 euros.

En el caso de no tener cláusula suelo sería establecer el valor del Euribor -0,129% y finalmente la cuota sería de 681,18 euros.

Perdemos 150,72 euros al mes, un total de 1.808,64 euros al año. Si lo multiplicamos por el número de años que nos han aplicado la cláusula suelo tendríamos una cantidad importante.

En siete años tendríamos 1.808,64 euros X 7 años = 12.660,48 euros.

Por tanto la esencia es eliminar la cláusula suelo, que es la responsable de que no podamos ahorrarnos todos esos miles de euros.

Cálculo de lo que perdemos con la cláusula suelo


¿Yo puedo reclamar judicialmente la cláusula suelo?



Tipo de interés variable”, “límites a la aplicación del interés variable” o “límite de la variabilidad”, son los términos que tienes que buscar en tu escritura mediante los cuales tu banco pretende camuflar la cláusula suelo.

La cláusula es bien sencilla, viene a decir que el interés tiene un límite y que no puede ser inferior a un porcentaje concreto.

A continuación en el siguiente vídeo tienes algunos ejemplos para que veas cómo se identifica la cláusula suelo en una escritura.



¿Puedo reclamar TODO el dinero pagado de más por la cláusula suelo?


Esta cuestión ha quedado zanjada definitivamente por El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). 

Lamentablemente algunos siguen con el despiste, y aunque El Tribunal Supremo valoró el 9 de mayo de 2013 era la fecha a partir de la cual se podía solicitar los intereses esto cambió radicalmente.

Por tanto sí se puede reclamar todo lo pagado de más desde el mismo inicio de la hipoteca.

Es rarísimo y se tienen que dar circunstancias muy especiales para que un juez dicte en contra de la reclamación de la cláusula suelo. Prácticamente se ganan todas las demandas interpuestas.


¿Puedo reclamar la cláusula suelo si yo ya pagué mi hipoteca?


Tienes un margen de cuatro años para reclamar, es decir, si cancelaste tu hipoteca en enero de 2017, tienes de plazo para reclamar hasta enero de 2021.

Cuestión controvertida en cuanto a lo que es nulo no prescribe, pero suponemos que será una futura lucha en contra de los bancos.

Más información en el post 7 Claves para bajar la hipoteca y recuperar lo pagado de más: cláusula suelo.


2º- Gastos de hipoteca.


No hay mal que por bien no venga y el desacuerdo con el banco te da la oportunidad de reclamar los gastos de tu hipoteca.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca que pagué íntegramente?


Como hemos expresado en post anteriores, el Tribunal Supremo ha declarado abusivo imputar todos los gastos de formalización de hipoteca a los consumidores, sin haber una negociación mínima para que el banco asuma un porcentaje de éstos gastos.

En la escritura de préstamo hipotecario los gastos suelen venir estipulados en la cláusula quinta y viene a decir más o menos lo siguiente:

“Son por parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos producidos por la elaboración, formalización, subsanación, tramitación de las escrituras, modificación -conteniendo también la división, segregación o cualquier cambio que admita la alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros emanados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo todas las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria está obligada a tener vigente”.

Los gastos de formalización dependen del capital adquirido, pero suelen oscilar desde los 1.000 euros hasta los 2.000, 3.000 etc.

¿Cuáles son los gastos que yo puedo reclamar?


  1. Notaría y Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo en su sentencia viene a decir que estos gastos tendrían que ser asumidos por los bancos en base a estos argumentos:

En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.”

“Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).”

“En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa.”

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

De la misma forma el Alto Tribunal declara abusivo la imputación de este gasto por lo siguiente:

“La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”

  1. Gastos de gestoría y tasación del bien inmueble.

Son los gastos que menos se reclama pero sí que son totalmente demandables debido a que nos han impuesto el pago de dos servicios a dos empresas, sin dar cabida al hipotecado para proponer otra empresa de tasación u otra gestoría. La libertad contractual brilla por su ausencia.

Gastos hipoteca que podemos reclamar


¿Cómo reclamo los gastos de mi hipoteca y qué plazo tengo?


Anteriormente apuntamos el plazo de 4 años para reclamar desde que cancelaste la hipoteca.

Pero, solamente podrás reclamar si cancelaste dentro de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015, fecha en la que el Tribunal Supremo emitió la sentencia.

Más información en el post ¿Has pagado los gastos de tu hipoteca? ¡Recupera lo pagado de más!


¡Reclama, minimiza el riesgo!


Es lo que estamos recomendando a todos, si reclamamos conjuntamente la cláusula suelo y los gastos de la hipoteca será prácticamente imposible que nos condenen en costas ya que por poco que estime el juez siempre obligará al banco a pagar parte de los gastos como mínimo, por lo que evitamos ser condenados en costas en el muy difícil caso de no estimar la cláusula suelo.

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© Acerina Almeida Castro