¿Te desahuciaron? Si la hipoteca estaba titulizada ¡Se puede reclamar!

Muchos jueces han archivado los desahucios

En los últimos años, muchos jueces han archivado ejecuciones hipotecarias porque la deuda a reclamar no pertenecía al banco demandante, sino a un tercero que más adelante comentaremos.

La Comisión Nacional del Mercado de Valores expone que desde los años 90 se han titulizado hipotecas por un valor aproximado de 842.000 millones de euros. La gran mayoría se titulizaron entre el año 2000 y 2007.

1º- ¿Qué es una hipoteca titulizada?


Para entendernos básicamente la titulización consiste en la venta de hipotecas por parte del banco a un fondo de titulización. Por lo tanto, el “dueño” de la deuda ya no sería el banco.

En realidad lo que hace el banco es evaluar las hipotecas que tienen por su solvencia, y las va empaquetando según este criterio. Evidentemente las de mayor solvencia se venden más caras.

Los fondos de titulización “dividen” las hipotecas y emiten bonos que a su vez son comprados por inversores. De esta forma los bancos consiguen sacar rentabilidad a las hipotecas sin tener que esperar a cobrar la totalidad de la misma.

Este producto existe desde hace muchísimos años, pero es cierto que es ahora cuando está en el punto de mira a la hora de derrocar las ejecuciones hipotecarias, por el simple hecho de no tener legitimidad el banco para reclamar esa deuda, ya que la ha vendido a dichos fondos de titulización que en España operan un total de 7.

¿Qué es una hipoteca titulizada?


2º- ¿Cómo se si mi hipoteca está titulizada?


En primer lugar, habrá que acudir a la oficina del banco donde esté la hipoteca y solicitar esta información. En muchas ocasiones no accederán a dar esa información, por lo que habrá que solicitarla a través del juzgado.

Una vez el banco informe sobre la titulización de la hipoteca, hay que solicitar la misma información a la sociedad gestora que tutela los fondos.

En último lugar, una vez recopilada la información anterior hay que solicitar la escritura de constitución del fondo a la Comisión Nacional de Mercado de Valores.

3º- ¿Me perjudica o me beneficia tener titulizada la hipoteca?


No perjudica, en todo caso beneficia a las personas que han sido demandadas por impagos de la hipoteca.

El banco ha dejado de ser el acreedor, ya que ha vendido la deuda a un tercero, aunque siga inscrito en el Registro de la Propiedad a favor del banco.

El Banco de España expone que el 98% de las hipotecas de España están titulizadas. Igualmente reconoce que el banco no representa la figura del acreedor, una vez titulice la hipoteca.

En definitiva, la titulización no supone ningún perjuicio ni cambio de condiciones para los hipotecados, en todo caso es un arma de defensa letal para las ejecuciones hipotecarias. La deuda sigue existiendo y tienes que hacer frente a la misma, el problema es que el banco no te la podrá reclamar judicialmente.


4º- ¿Por qué el banco no me ha informado que ha titulizado la hipoteca?


No es obligatorio para los bancos, aunque la Ley de Fomento de la Financiación empresarial del año 2015 estipula que las nuevas titulizaciones tendrán que ser publicadas en la página web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Es muy común que los bancos introduzcan en el clausulado de las hipotecas, una que argumente que no tendrán que informar de la venta del préstamo al cliente o su cesión.

5º- ¿Me pueden desahuciar con la hipoteca titulizada?


Jurídicamente hablando, el banco en este caso carece de legitimidad para reclamar la deuda, por eso es esencial que demostremos que la hipoteca está titulizada.

El banco no te puede reclamar una deuda que ya no le pertenece, y como ya hemos dicho anteriormente muchos jueces al comprobar que la deuda ya no pertenece al banco demandante, han archivado la ejecución hipotecaria y por tanto el desahucio.

Eso sí, puede haber un porcentaje de la hipoteca que no esté titulizada. En este caso el banco podrá reclamar aquel porcentaje que no ha vendido.
¿Me pueden desahuciar con la hipoteca titulizada?


6º- ¡Ya me han desahuciado! ¿Puedo reclamar?

Sí que se pueden retrotraer las actuaciones, incluso en una dación en pago.
Tienes hasta 15 años para reclamar la ejecución hipotecaria y en cualquier caso se puede solicitar que te abonen el valor de la tasación si la vivienda ya ha sido vendida a un tercero.


7º- ¿Y si quiero renegociar la hipoteca o vender?

En principio para el deudor nada va a ser distinto. Recordamos que la titulización es un beneficio solo para aquel que haya sido demandado por el banco.
Realmente quien tiene potestad para renegociar una deuda titulizada es el famoso fondo mencionado anteriormente y no el propio banco, pero esta cuestión es muy complicada de llevar a cabo, así que insistimos en que sólo hay que estar alerta con las titulizaciones en caso de estar inmersos en un procedimiento de ejecución judicial por impago de cuotas, de lo contrario nada va a cambiar en nuestra hipoteca.
Por lo tanto, podemos vender la vivienda y cancelar el préstamo hipotecario.
Renegociar o subrogar la hipoteca es otro asunto bastante más complicado ya que el titular es el fondo y es con quien tienes que negociar.

8º- ¿Soy avalista como me afecta la titulización de la hipoteca?

En primer lugar, la figura del avalista tal y como se ha venido haciendo en  España, es en muchas ocasiones abusiva esté titulizada o no la hipoteca. Más información ¿Avalaste el préstamo de un familiar, amigo o empresa? ¡Evita problemas!

Por otra parte, el aval queda extinguido una vez traspasada la deuda a otro acreedor, ya que en las leyes reguladoras de la titulización no se recoge este supuesto.

¿Soy avalista como me afecta la titulización de la hipoteca?

Es una información vital para mucha gente ¡COMPARTE!

Ocho claves hipoteca titulizada


© Acerina Almeida Castro

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